任意売却

住宅ローン返済でお悩みの方、競売にかけられてお困りの方、税金・管理費を対応している方、ぜひご相談ください。

 

「住み続けられなくなるかもしれない」、「お金が不安」、「この先どうしたら 」、、。

漠然とした不安で頭がいっぱい、仕事が手につかない、夜もなかなか寝付けない、そんな心のうちも気兼ねなくお話ください。

任意売却とは

任意売却とは、金融機関の合意を得て家と土地を売却できる方法です。住宅ローン借入先の銀行と話し合いをして同意をもらい、競売ではなく一般市場で売却する方法です。

 

任意売却なら、何らかの事情で住宅ローン(借入金)が返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合でも売却できます。

例えば、住宅ローンを数ヶ月間滞納していて返済が困難な状況になってしまうと、金融機関はその担保不動産を法的手続きとして競売などで債権回収を図りますが、銀行や保証会社の同意があれば、所有者の意志で不動産を一般市場にて売却することができます。この手法を「任意売却」といいます。

 

任意売却を円滑に遂行するために、さくら不動産が仲介に入ります。

どのようなケースが多いのか

1. 離婚の財産分与で売りたい

離婚により財産分与の必要がある場合に行えます。売却しようと思っても「オーバーローンなので、通常の不動産売却では売るにも売れない!」といった時、任意売却なら戸建てやマンションを売却することができます。売ることで得た資金を返済の一部にあてることが可能になります。

 

2. 会社の倒産やリストラで返済が困難に

また、会社の倒産や会社都合の退職(リストラなど)で住宅ローンの返済が困難になった場合も、この任意売却を利用して自宅を処分できます。任意売却をすることで、「競売」という最悪の事態を回避できます。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却を検討する上で気になるのが、メリットとデメリットです。任意売却をするべきかを以下でご検討ください。

任意売却のメリット

手数料を売却額から出せる
家は売却するにも仲介手数料や税金など費用が発生します。競売などで強制的に家を売却されてしまうと、手数料は自己資金で支払わなくてはなりませんが、任意売却なら売却額の中から差し引くことが可能です。

つまり、自己資金を出す必要がなく、預貯金が少ない場合でも安心して任意売却の専門業者を頼ることができます。

 

残債を分割返済できる
家の売却額だけでローンを完済できない場合、残債ができます。通常、家を売却する際、残債は自己資金を補填するなどして金融機関に一括返済をしなくてはなりませんが、任意売却なら残債ができてしまっても、売却後に月々の分割返済が可能です。

毎月の返済額も5千円~2万円程度に設定されることが多く、無理なく返済ができます。

任意売却のデメリット

ローンを一括返済する必要がなく、良いことばかりに見える任意売却ですが、デメリットもあります。

 

金融機関は認めたがらない

任意売却を行うためには必ず、金融機関に承諾をもらわなくてはなりません。しかし、任意売却で家を売却し残債が出た場合、金融機関は無担保の状態で残債を返済させることになり、リスクを背負うことになります。また、銀行は長い年月をかけて返済させる方が利子分の利益を得られますから、通常通りに返済してもらいたいと考えます。

そのため、離婚や住宅ローンの滞納など、やむを得ない事情がない限り、任意売却を認めづらくなります。銀行との交渉や専門業者探しなど、通常の仲介で家を売る以上に時間も手間もかかるでしょう。

 

売却額が手元に残らない
通常、家を売却した際に得たお金をどのように使うかは売主の自由です。しかし任意売却の場合、基本的に額はすべて住宅ローンの返済に充てられます。売主が売却額を自由にできるのは、ローンを返済して売却額に余りが出た時のみです。必要経費や家を明け渡す際の引越し費用などは、最初から金融機関との交渉で売却額から捻出しなくてはなりません。

 

競売になってしまう場合もある
ローンを何ヶ月も滞納してしまい督促状が届いている場合、任意売却を行うからといって安心はできません。あまり長く売れない場合は、競売を申し立てられてしまうこともあります。競売が決まり買主が見つかってしまえば、もう任意売却で買主を探すことはできません。そうなれば任意売却を行っても意味のないものになってしまいます。

競売とは

競売とは債務者(家の持ち主)が住宅ローンを支払えずに滞納してしまった際に、債権者(金融機関)が取る最終手段です。ローンの担保となっているもの(一般的に家)を裁判所を通して差し押さえ、強制的に売却されてしまいます。

 

競売にかけられるまでの滞納期間は、一般的には3~6ヶ月(金融機関によって異なる)です。

競売の申し立てが裁判所へ提出されると、裁判所執行官が不動産鑑定士と共に家を訪問し、家がいくらで売れるかなどの査定を行います。競売がスタートすれば、物件情報が新聞やネット上に公開し、広く落札者を募ります。

 

一般的な仲介の家の売却と異なり、競売物件の場合は内覧ができず、家の売却額も約70%程度と相場より安く取り引きされます。売却で得るお金は債権者の自由にはできず、ローン返済に充てられます。売却額で完済しきれず、住宅ローン返済が遅れたために生じた遅延損害金と残債は一括返済を求められるのが一般的です。

競売と任意売却の差

売却する際、不動産価格の下落や建物老朽化で担保割れ(処分してもローンが完済できない)になる場合が大半ですが、競売以上に残債の返済額(圧縮額)が高まる可能性がある任意売却は、債権者・債務者の両者にとってとても有効な手段です。

 

下に、競売の場合と任意売却の比較例をまとめました。参考にしてください。

競売による売却の場合

売却料金 市場価格を下回る落札価格の場合が多いです。建物内を見ずに購入する事になるので、市場価格より安く取引されます。
滞納税金等 各種滞納金がそのまま残ります。安く落札される分、債権者である銀行も控除費用は認めてくれません。
引越し費用 引越し費用はご自身が捻出する必要があります。競売で落札された場合、落札者が家の所有者になりますから、基本的に引越しにかかる料金はご自身で用意する必要があります。
居住の権利 競売が始まると多くの買取業者が家の周りにやって来ます。落札後は速やかに明け渡しを迫られます。

任意売却の場合

売却料金 競売よりも高値で売却できる可能性が高く、手元資金が増えればローンの残債が減らせます。
滞納税金等 銀行との話し合いで売却代金から一部を控除費用として認めてもらえれば、滞納金を支払えます。
引越し費用 引越しが必要な場合も、銀行が売買代金の一部から控除費用として認めてくれたり、購入者が協力してくれることもあります。
居住の権利 リースバック*という方法を組み合わせれば、売却した後も住み続けることができます。*リースバック:所有する資産をリース会社に売却した後,元の所有者が資産を借りるような売買の方式。

任意売却の流れ

家を売却するまでの流れを下にまとめました。

任意売却を行いたい場合は、まず金融機関ではなく当社に相談をご相談ください。任意売却が売主の希望通りに行くかどうかは金融機関との交渉次第。理由によっては任意売却自体を許可してくれない場合もあるので、先に不動産会社に相談して作戦を立てます。

①任意売却のご依頼

当社と面談を行います。現在の月々の返済額はいくらか、ローンは滞納があるかどうか、マンションの場合管理費などは支払っているかなどを、詳細をお教えください。売主の方に合う売却方法やスケジュール、金融機関との交渉内容を作ります。

ご相談時期が早いほど、任意売却できる確率は⾼まります。

 

④販売活動を開始

債権者(金融機関など)から許可が取れたら、販売活動を開始します。

通常の仲介販売と同様に物件情報サイトなどに掲載を行い、買主を募集しますが、お客様の要望があれば、その流れを組んだ募集で買主を探すこともできます。

 

任意売却物件は内覧可能ですから、売主は買主の内覧が始まる前に家をきれいに掃除しておくことをおすすめします。わざわざハウスクリーニングなどまで入れる必要はありませんが、できる限り部屋を掃除しておくのは重要です。当社の関連グループの清掃業者もございますので、ぜひご相談ください。

②媒介契約(売買契約 & 売却)

任意売却では債権者交渉のため媒介契約(④)が必要となります。金融機関などの債権者や利害関係者、役所などとも話し合いを行い、利害関係者との状況確認、不動産の評価などの調査業務を進め、任意売却の準備に取り掛かります。

 

 

⑤債権者の同意を得る

買主が見つかり価格の合意が得られたら、債権者(金融機関など)に購入申し込み書と売買代金配分表を提出。債権者から許可が得られるると、買主への売却が可能になります。

 

この際、売却額がすべてローン返済にまわるわけではありません。不動産会社の仲介手数料や抵当権抹消費用など家を売却する際に必要な諸経費の支払いにも充てられます。

 

売却額の使い道にも債権者の許可が必要になります。※売買代金配分表に明記されている通り。

③債権者と交渉する

不動産会社との準備が整ったら、いよいよ金融機関との交渉が始まります。

基本的に金融機関との交渉は、さくら不動産が行います。

売主は主に当社から連絡があった時に対応していただく程度です。

 

 

 

 

⑥売買契約成立→新生活

債権者から許可を得たら、買主と売買契約を結びます。売却額や引き渡し日など問題ないか確認をし、契約書に印を押し、収入印紙を貼れば契約完了です。

契約が終了すれば、明け渡し日までに引越しとなります。引越し確認後、売買契約を締結し一定の期間(おおよそ1ヶ月~1ヶ月半)をもって引越しの確認後に決済を行います。

決済日に借入金の返済やその他の精算をして競売の取下げが完了します。

 

不動産の引渡・決済が終了したら、新しい生活をお送りいただきます。

お申し込みはまず、さくら不動産へ

さくら不動産が管理する物件をお貸しします。

まずは、さくら不動産へ直接お電話ください。

 

電話番号:03-6428-6810(受付時間:11時〜19時)